今天滨湖区环湖板块的城建华润望雲公布了备案价，本次备案有3栋10层洋房，分别是Y01、Y03和Y06栋，其中185平中高楼层单价在3.7万左右，最高在3.84万/平，221平中高楼层单价在3.8万以上，最高3.93万。
185平好一些的楼层总价在680到710万左右，221平的总价在850万以上了，这个门槛在合肥还是相当高的。
(资料图片)
备案的G10栋为25层大高层，户型为142平，单价在3万左右，公摊偏大（2梯2户设计，公区面积较大），公摊在27.16%的样子，XG09为16层的小高层，174平，中高楼层基本上在3.4万以上，总价600万左右。
通过本次望雲的备案价，我们可以明显的看出来新的价格体系有两个很显著的特点，一是高层和洋房产品之间的价差被进一步拉大，大高层和洋房有7-8000元/平的差距。
二是楼层之间价差拉大，不管是洋房还是高层均是如此，如G10大高一楼最低是2.54万，5楼直接跳到了2.93万；Y03栋1楼最低3.21万，最高的9楼单价3.84万，价差达到了6300元/平。
对于这个价格也引发了网上和交流群里很多讨论，前几天班长写过一篇《2020-2022年滨湖区新房价格到底涨了多少？》的文章，望雲的10层洋房如果参考2022年省府中轴置地悦玺的10层洋房，相较置地悦玺2.87万的均价，涨幅接近1万/平左右。
怎么说呢，合肥新房价格上涨早已经是注定的事情，今年不管是取消毛坯限价、楼层价差、提高地价、允许再次加精装等，都预示着2023年合肥新房将会迎来一个新的价格体系，从目前已经备案或者已经放风的楼盘均是如此。
很多粉丝纠结于这个涨幅，其实这倒没什么意义，价格并不受我们控制，也改变不了任何结果，对于买房人，能决定的只有买或者不买。那这个楼盘怎么样呢？我们一起来简单了解下，看看除了这个楼盘还有没有其他选择。
这块地是在今年第一场土拍中上市，竞品质摇号阶段被城建摇中，与华润联合开发。在板块划分上，徽州大道以西是金融西南板块，以东是环湖CBD板块，所以望雲是属于环湖CBD板块，具体是在徽州大道与贵阳路交口，在珠江路南没有开发之前，属于滨湖区最南端的位置。
环湖CBD板块最近两年一直没有新房上市，上一个楼盘还是2021年的置地栢悦轩，主要是片区内虽然有大片的空地，但因为受环保一公里限制不能开发，接下来主要还有方兴湖公园南侧、塘溪津门东侧新规划的4宗居住用地。
在各项配套上，望雲周边有徽州大道、庐州大道和云谷路等主干道，路网还是很通畅的，公共交通有地铁1号线九联圩站，以及规划的地铁8号线二期，至于上下班通勤距离和时间这个问题，要看个人工作地点了，公共交通还是比较完善的。
学校方面，该地块需要同步修建15班幼儿园(15班+6班托幼)，小学根据2023年学区划分是师范附小教育集团万慈小学，中学是四十八中嘉陵江路中学，学区还是较为优质的，近年进步也很快。
商业方面，楼盘南侧就是首创奥特莱斯，不过奥特莱斯定位于“品牌直销购物中心”，日常生活更多还是靠望雲北侧悦湖苑和融园的沿街门面，以及往东到万达城和五月花的商业街，或者往西到滨湖顺园有大体量商业，片区内大型购物中心有银泰百货、融创茂等，总体来说，虽然都有一定距离但商业配套还算丰富。
在环境方面，望雲最大的优势在于东侧一路之隔就是金斗公园，另外靠近巢湖的贵阳路南地块因为一公里限制不能开发，所以部分楼栋和房源是可以看到巢湖的，而且南侧珠江路南暂时没有开发，只有两栋写字楼，视野很开阔。
不过西侧因为临徽州大道，对于临近楼栋多少会带来一定影响，所以望雲A/B两个住宅地块中，东侧临金斗公园的地块明显占据优势，所以为了首开的成绩，也是优先备案东侧地块。
▲城建华润望雲的南侧
▲城建华润望雲的东侧
▲城建华润望雲的北侧
▲城建华润望雲的西侧
在具体产品上，望雲规划有8栋洋房、8栋小高层和12栋大高层，并代建一所幼儿园和一处公园绿地，面积的话大高层141-171平，小高层173-189平，洋房185-221平（1栋8层、1栋9层，其他均为10层）。
作为满分竞品质、改善楼盘，也有华润的品牌支撑，交付安全和品质应该不会有什么问题，户型也可圈可点，221平的洋房更是目前市场上极为稀缺的产品，而价格前面说过了，就不赘述了“无法左右价格，只能选择买或是不买！”。
其实一个楼盘能不能买，一是要看在当前市场下，有没有更好的选择，二是是否适合自己，目前滨湖区新房是比较稀缺的，尤其是洋房产品，除了望雲，洋房现在只有2个楼盘可以选择，分别是高速尚阖院和远大九庐。
高速尚阖院在金融西南板块，还有一栋250平的未推，前期备案价中高楼层2.7到2.9（毛坯），远大九庐在省府东板块，160到268平，有洋房，价格应该与望雲相差不大。
其他主要选择在二手房上，班长简单的筛选了几个给大家参考（数据源是贝系，时间是2023年8月9日的挂牌及之前的成交）
1、省府中轴阳光城檀悦，近期成交142平8层中间楼层洋房，3.98万（未满两年），164平中楼层8层洋房，挂牌价4.49万，11层高楼层164平挂牌价4万（未满两年）。2、省府西板块融创滨湖印，最近成交的170平8层洋房，单价4.3万（未满两年）；3、环湖板块融创望海潮目前挂牌价155平10层洋房中间楼层4.25万，8层洋房中间楼层挂牌4.7万；（近期没有成交数据）4、环湖板块的二手房，信达公园里如一期目前8层洋房挂牌中间楼层133平4.7万（近期没有成交数据）。5、环湖板块的高速时代公园近期成交的8层洋房，高楼层220平，单价4.36万。6、环湖板块的塘溪津门8层洋房，175平挂牌价最低在3.8万（毛坯）左右（近期没有成交数据），还有很多就不一一列举了，大家感兴趣可以自己搜索一下。
上面列举的基本都是8层洋房，早期10层、11层都叫小高层，不过最近几年被统称洋房，大家也都接受了这个叫法，但从挂牌和成交来看，10层、11层和8层价格还是有差距的，所以综合地段、配套和产品来看，望雲的价格并没有优势，也没有倒挂。
而从这个数据也可以发现，在这一轮市场下行周期，二手房价格的降幅确实比较明显，这也是新房市场的现状，已经由前期的“倒挂”过渡到“顺挂”。
但望雲还有个优势在于户型面积，目前市场上大户型洋房产品很少、出售的也很少，尤其200平以上选择更少，要想买个200平以上洋房，望雲是仅有的几个选择之一。
另外新产品也会更加吸引人，但最终能否比市场上这些次新房更好，要等交付以后才能见分晓了，毕竟华润的强项和重心还是商业开发。
到这里，大家会发现前面列举的都是洋房，主要是对于这种楼盘，改善更能接受高溢价，所以洋房会更受欢迎，高层以这个位置和价格，有点刚需够不着、改善看不上的味道，在不缺高层的滨湖，前面毛坯限价的选择还有很多，二手房市场更不胜枚举了。
最后，这个楼盘或者当前市场，投资客户很少，主要还是基于自住，买或者不买，就看个人需求了，这个价格也非常考验合肥的高端购买力（毕竟现在各大城市纷纷放松或取消限购，长三角优质城市都会参与对这些购买力的竞争！），如果能够热销，对于楼市还是会有提振作用的，能够一定程度上坐实目前的价格体系。
但是，难度确实有点大，首开摇号肯定会摇号的，不管是基于营销需要，还是推出了位置最好的几栋楼，还有蓄客这么久，都会摇号，而且不分通道、冻资108万，参与门槛也很低，但是登记人数和整体去化率估计不会很高，低楼层、后面楼栋尤其高层产品去化才是难题。
当然，如果市场能够回暖，二手房止跌上涨，又是另一个场景了，不过目前还没有看到明显反弹迹象，8月的市场依然很冷。
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