烂尾盘的负面影响，猛如虎！
(资料图片)
一方面，买房人陷入了无尽的等待，交付遥遥无期；
另一方面，还贷的压力本就巨大，更惨烈的是每一分还款都打了水漂。
不过，今年上层针对这样的现象有了新动作。
很多停工项目，拿到了保交付资金。
但，买房人并不能完全踏下心来。
毕竟，“真金白银”还在里面套着，房企即便拿到资金，也存在变数。
于是，新政再次出台！
买到烂尾盘的业主，退款权终于被摆到了第一顺位。
据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》:
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
于4月20日正式执行。
最高人民法院同时明确，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
翻译成白话来说：
如果房子烂尾不能交付，当进行清算时，应该先给买房人退款，是第一顺位。
当楼盘建设中，出现资金断链等严重情况时，可能发生融资方、施工方，买房人同时主张权利的情况。
本次批复是进一步明确性规定，即在房地产开发建设争议中，商品房消费者权利最优先，建设工程款价款优先受偿权其次，抵押权最后的权利顺位。
这也是对购房消费者权益的保护，站在了买房人这一端。
也就是说，买房人在处理“烂尾房”的过程当中更为主动。
几个问题，需要解释一下。
此规定是否全国通用？
这个批复由最高人民法院审判委员会会议通过，公告由最高人民法院公布。
适用于全国所有城市、地方法院。
执行时间也以公告时间为准。
如何理解“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”呢？
买房人在付完首付但贷款未批复、或首付分期支付、或有剩余房款未全部付清的情况下，只要在一审法庭辩论终结前，通过贷款申请或其他方式补齐房款，都可以行使“商品房消费者优先权”。
若申请价款返还，返还款中仅有房款本金还是包含利息在内的所有款项？
目前没有具体的规定。
但对于买房人来说，是完全可以主张返还房款及已支付的利息、个人损失等。
那如何界定“房屋不能交付且无实际交付可能”呢？
并没有明文规定，或许要以各个地方法院或实际案件情况为准。
不排除后续出台具体界定标准的可能。
房企与买房人的利益都很重要，但消费的主体在于买房人。
烂尾楼始终是一个难以修复的“伤疤”，只有维护主体权益，才能稳定购买的信心。
从根本上解决老百姓“钱袋子”的问题，才是促进楼市的良方。
虽然，“护身符”已经出现。
有了这个批复，以后法院判决和执行都有了尚方宝剑，从表面上看的确是好事情，也是巨大的进步。
但是，买房人的“底线”还要坚守。
政策只是驱动力，决策的前提还要练就“火眼金睛”。
品牌力、产品力永远排在首位。
所谓“保障”，只是被动之后的“下策”。
这其中还牵扯到监管的难度、执行的力度以及落实的周期。
房地产行业改变常态，不在一朝一夕，是一个漫长的过程。
新政出台，值得振奋，并不能高枕无忧。
毕竟，谁也耗不起。
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